Achtung bei mehre­ren Hypo­the­ken

7. Juni 2020

Immobilien

"Er hät mir ein 10 jährigi Festhypothek förd 1. Hypothek empfohle und en 7 jährigi förd 2. Hypothek."

"Da macht kei Sinn."

"Mol er meint zum Zinsrisiko senke."

"Nope, de hät ganz anderi Interesse."

Wenn du ein Eigenheim kaufen willst, kommst du nicht um das Thema Hypotheken rum. Wenn das perfekte Objekt gefunden ist, die Hürden des Eigenkapitals und der Tragbarkeit gemeistert und die Banken einem die Hypothek sprechen, dann solltest du vor lauter Freunde noch ein paar kleine Punkte beachten.

Hypotheken binden dich

Das dich Hypotheken binden ist klar. Wer für zehn Jahre eine Festhypothek abschliesst, muss diese auch zehn Jahre bezahlen. Doch das gemeine ist, du bindest in den meisten Fällen nicht nur deine Hypothek an die Bank, sie wollen noch mehr von dir.

Indirekte Amortisation über die Säule 3a

Wer nicht sofort 35% Eigenkapital bringen kann, muss innert 15 Jahren auf die 35% Eigenkapital kommen. Sprich wenn du zum Beispiel das minimum bringst, was doch schon 20% sind, dann hast du 15 Jahre Zeit um weitere 15% zu amortisieren. Also 1% pro Jahr. Bei meinem Bau bringe ich 25% und muss daher 10% in 15 Jahren amortisieren. Soweit so gut.

Indirekte Amortisation bedeutet, dass du der Bank dieses eine Prozent oder was auch immer, nicht jedes Jahr sofort bezahlst, nein du sparst es zuerst über 15 Jahre auf einem anderem Konto an und überweist dann den ganzen Betrag auf einmal. In der Regel wird von dir verlangt, dass du diese Amortisation über dein Säule 3a Konto führst. Dies macht soweit Sinn, da du das Geld nicht einfach für Ferien oder ein neues Auto ausgeben kannst. Eine weitere Möglichkeit wäre eine 3b-Police bei einer Versicherung, wenn du diese an die Bank verpfändest.

Ein 3a-Konto kannst du aber grundsätzlich bei vielen Anbietern abschliessen, zum Beispiel bei VIAC. Deine Hypobank hat aber grundsätzlich wenig Interesse daran, dass du dein Geld anderswo parkierst. Sie hätten es gerne bei sich und Begründen das ganze damit, dass sie eine Kontrolle brauchen, dass du deine Beiträge auch wirklich bezahlst. Ich dachte immer dafür kriegen wir einen Beleg fürs Steueramt. Der sollte ja auch für die Bank gut genug sein. Aber was weiss ich schon.

Frag nach einer Wertschriftenlösung

Die Banken sind hier wirklich heiss drauf, die 3a-Gelder zu sich zu holen. Oft ist es sogar Bestandteil der Hypothekenvereinbarung. Mich persönlich störte dieser Teil extrem, da ich lieber mein Geld bei der VIAC mit 97% Aktien angelegt haben wollte. Meine Hypobank und ich konnten uns wenigsten auf eine Wertschriftenlösung einigen. Sind zwar "nur" 75% Aktien aber immerhin.

Lohnkonto

Auch dein Lohnkonto wollen sie bei sich haben. Man muss ja prüfen können, ob immer noch genug Geld verdient wird, für die Tragbarkeit.

Diesen Fall verstehe ich jetzt noch weniger als die Amortisation, weswegen ich mich auch erfolgreich gewehrt habe. Wie du weisst benutze ich privat nur Zak als mein Universalkonto.

Problematisch wird die Geschichte, wenn du zwar für deine zehn jährige Hypothek einen festen Zinssatz vereinbart hast, aber du dann plötzlich mehr für die Kontoführungsgebühren bezahlen musst, weil du eben eine Hypothek bei ihnen hast für die nächsten zehn Jahre.

Und das ganze drum herum

Weiter will man dich natürlich auch mit attraktiven Kreditkartenpackages, Sparkonti und wenn möglich noch mit einem Anlagedepot oder sogar Vermögensverwaltungsdepot ausstatten. Das wird dann noch begründet, du hättest dann alles zusammen bei einer Bank. Dank aber nein danke.

Verschiedene Abläufe

Zurück zum Kernthema. Alles was du bisher gelesen hast, sind Strategien der Banken, um dich zu binden.

Stell dir jetzt vor, du schliesst eine Hypothek für zehn Jahre ab. Die sogenannte erste Hypothek, welche 65% deiner Schulden abdecken. Die zweite Hypothek, jene die innert 15 Jahren werden soll, hat eine Laufzeit von sieben Jahren. Nach Ablauf dieser sieben Jahre, muss die Hypothek logischerweise amortisiert werden. Selbst wenn du einen Teil der Hypothek durch deine indirekte Amortisation bezahlen kannst, ist immer noch eine Schuld vorhanden. Die zweite Hypothek wird also verlängert. Nun kannst du aber schlecht die Bank wechseln, weil ja immer noch die erste Hypothek für weitere drei Jahre läuft. Die Chance, dass deine zweite Hypothek wieder sieben Jahre verlängert wird, ist hoch. Und so bildet sich ein Teufelskreis, du kommst nicht mehr weg von der Bank.

Grundsätzlich müsste das auch nichts schlechtes sein, aber was denkst du, wie der Zinssatz für deine Hypothekenverlängerungen aussehen wird? Heute hast du dich hoffentlich für die Bank entschieden, die dir ein super Zinssatz gemacht hat. Dazu hast du mit mehreren Banken das Gespräch gesucht und dich beraten lassen. Warst du mit mehreren Beratungen zufrieden, hat am Ende wohl der günstigste Zins gewonnen. Bist du aber jetzt an die Bank durch verschiedene Abläufe gebunden, warum sollten sie dir wieder den günstigsten Zins anbieten? Das kann teuer werden.

Aus diesem Grund habe ich nur eine Hypothek und nicht zwei. Ein Ablauf, mit dem ich Flexibel bleibe. Wenn es dich wunder nimmt, für welche Hypothek ich mich entschieden habe für meine nächste Wohnung: Ich habe mich gegen eine Festhypothek und für den SARON entschieden. Nach kurzen Verhandlungen bekam ich ein Angebot für 0.60%. Ich weiss das der Mitarbeiterzins dieser Bank bei 0.45% ist. Also kein schlechter Deal.

Verhandeln deiner Hypothek

Wie bei so vielen Sachen im Leben ist auch eine Hypothek Verhandlungssache. Schenke der Bank nichts, ohne dafür etwas zu bekommen. Sie wollen, dass du bei ihnen amortisiertet? Dann sollen sie mit dem Zins runter. Sie wollen dein Lohnkonto? Runter mit dem Zins. Und ansonsten sag einfach nein zu ihrem Angebot und geh zu einer anderen Bank.

Hoffe du bist jetzt besser auf deine nächste Hypothek vorbereitet.

Bis bald,

FinanzFabio

Ps. Gerne darfst du das Herzchen hier unten anklicken und mir auch einen Kommentar schreiben, ob dir dieser Beitrag etwas bringt für deine Hypotheken.