Dein Eigen­ka­pi­tal für Wohn­ei­gen­tum

24. Mai 2021

Eigenheim und Immobilien

"Mich reuts jede Monet wenni muss Mieti zahle."

"De chauf der doch en Wohnig?"

"Ja für da hani ebe zwneig Geld."

"Sicher?"

In der Schweiz wohnen gemäss Bundesamt für Statistik lediglich 38% in einem Eigenheim. Wundern tut das wohl niemanden, da du einige Hürden meistern musst, bis du dir überhaupt ein Eigenheim finanzieren kannst. Unter anderem hätten wir hier das Eigenkapital und die Tragbarkeit. Erfüllst du diese beiden Voraussetzungen, stehen die Chancen gut, dass du von einer Bank oder Versicherung eine Hypothek erhältst.

Heute zeigen wir dir auf, wie du dein Eigenkapital zusammenkriegst.

Eigenkapital

Seit der Immobilienkrise in den USA hat die FINMA (Eidgenössische Finanzmarktaufsicht) die Finanzierungsvorschriften für den Kauf eines Eigenheims verschärft. Damit will man verhindern, dass die Käufer bei einem Zinsanstieg ihre Hypothek nicht mehr bezahlen können. Die wohl schwerwiegendste Änderung war die Zusammenstellung des Eigenkapitals.

Immobilienkrise USA

Die Idee hinter der Umstellung war einfach. Man wollte ein Desaster wie in den USA vermeiden. Falls du es verpasst hast, folgt hier eine Erklärung, was über dem grossen Teich genau passierte (wenn du übrigens eine genauere Erklärung dazu haben willst, schau dir den Film "The Big Short" auf Netflix an):

Stell dir vor, du fährst durch das Dorf, in dem du aufgewachsen bist, und siehst unmittelbar in der Nähe deines Elternhauses ein Schild "Haus zu verkaufen", Verkaufspreis CHF 600'000. Das Haus interessiert dich aufgrund seiner guten Lage. Also besichtigst du es und stellst fest, dass noch einmal viel Geld für eine Renovation investiert werden muss. Du bräuchtest also weitere CHF 150'000.

Du besprichst die Idee mit deinen Eltern beim sonntäglichen Abendessen und steigerst dich immer mehr in diesen Gedanken rein. Am Montag rufst du sofort deine Hausbank an und Ihr vereinbart einen Termin.

Vor 2008 verlief das Gespräch in den USA mit deinem Bankberater etwa so: "Sie wollen ein Haus kaufen für CHF 600'000? Sie müssen es renovieren für CHF 150'000? Kein Problem. Anzahlen müssen sie nichts. Wieviel verdienen Sie denn? Ach egal, spielt eigentlich auch keine Rolle. Aber, wenn sie schon ein neues Haus kaufen, brauchen Sie da nicht noch ein neues passendes Auto dazu in der Garage? Ich lege für sie noch CHF 100'000 obendrauf."

So verlässt du die Bank mit CHF 850'000 Schulden. Die Sicherheit für die Bank ist gleich Null. Die einzige Sicherheit für die Bank, ist in diesem Moment das Haus selbst, welches aber nur einen Wert von CHF 750'000 hat und nicht CHF 850'000. Damals interessierte dies aber niemanden. Hauptsache, man konnte eine Hypothek verkaufen. Wenn sich plötzlich jeder ein Haus kaufen kann, steigt natürlich auch die Nachfrage nach einem Eigenheim. Steigt die Nachfrage, steigen die Preise. Angebot und Nachfrage, Wirtschaft 101 vom feinsten.

Es kam, wie es kommen musste. Die Menschen in den USA konnten die Hypothekarzinsen nicht mehr bezahlen und die Banken mussten die Häuser zu einem niedrigeren Preis verkaufen, als die Hypothek hoch war. Boom. Die Immobilienblase platzt.

Was hat das Ganze aber mit unserer Frage nach der Eigenheimfinanzierung zu tun?

20% Eigenkapital

Im vorherigen Beispiel hatte der Käufer nicht nur eine Schuld von 100% auf das Haus aufgenommen, sondern durch die extra CHF 100'000 für das Auto sogar 113.33%. Logisch kann das nicht aufgehen.

Die FINMA hatte bereits vor der Immobilienkrise eine Richtlinie, dass maximal eine Hypothek von 80% vergeben werden darf. Das heisst, 20% Eigenkapital muss du selbst anzahlen können. Das einzige, was die FINMA hier noch verschärft hat, ist, von wo genau das Geld herkommen darf. Sie hat folgende Regel eingeführt, die es in sich hat:

Von den 20% Eigenkapital muss mindestens die Hälfte, also 10% des Kaufpreises, sogenanntes «hartes Eigenkapital» sein.

Hä was?

Unter hartem Eigenkapital (auch Eigenmittel genannt) versteht man Geld, das nicht aus der Pensionskasse kommt, also kein WEF (Wohneigentumsförderung = Geld aus der Pensionskasse beziehen, um ein Eigenheim zu kaufen oder zu renovieren). Früher konntest du nämlich die ganze Anzahlung für ein Haus aus deiner Pensionskasse finanzieren. Super Sache, wenn du heute nicht genug Geld hast, dein Zukunfts-Du wird dich aber verfluchen dafür, da du später weniger Altersrente aus der 2. Säule kriegst.

Auch ist es nicht mehr möglich, anderswo Schulden für die Anzahlung zu machen. Bis auf eine Ausnahme, zu dieser kommen wir gleich.

Jetzt stehen dir also noch dein Geld auf deinem Bankkonto, dein Säule-3a-Guthaben, deine Wertschriften (welche du nun wohl verkaufen musst) und dein versteckter Goldbarren im Keller zur Verfügung. Ganz wichtig hier: Dein Geld aus der Säule 3a gilt als hartes Eigenmittel und ein Hauskauf ist einer der wenigen Gründe, wie du überhaupt an dein 3a-Geld kommst, wenn du nicht warten willst, bist du 60ig bist.

Wieso solltest du jetzt mehr Geld haben, als du denkst? Lass uns gemeinsam rechnen:

Zusammenstellung Eigenkapital

Gehen wir davon aus, du bist 35, verdienst etwa CHF 8'000 und hast eine Eigentumswohnung für CHF 600'000 ins Auge gefasst. Bei einer Anzahlung von 20% brauchst du also CHF 120'000 Eigenkapital.

Säule 3a

Seit du 25 Jahre alt bist, bezahlst du fleissig in die Säule 3a ein. Nach zehn Jahren haben sich auf deinem Säule 3a Konto bereits CHF 68'260 angesammelt. Ohne Zins. Wobei es ja selbst auf dem 3a-Konto keinen nennenswerten Zins mehr gibt. Nach Adam Riese fehlen also nur noch CHF 51'740. Und, ich weiss nicht ob du es bemerkt hast aber hey, die 10% hartes Eigenmittel hast du bereits mit deiner Säule 3a geknackt.

Deine 2. Säule kannst du auch verpfänden. Verpfänden bedeutet, dein Geld bleibt in der Pensionskasse, im Fall der Fälle hat der Hypothekargeber aber Anspruch darauf. Der Nachteil wäre hier, dass du mehr Hypothek aufnehmen musst und mehr Zinsen dafür bezahlst. Was bei den heute historisch tiefen Zinsen aber durchaus finanziell schlau sein kann.

Wertschriften

Deine Aktien und ETF zählen als Eigenkapital - wenn du sie verkaufst. Daher schau mal in deinem Depot vorbei, was sich da so die letzten Jahre getan hat. Beim aktuell hohen Stand an der Börse, wäre eine Gewinnmitnahme vielleicht keine schlechte Idee.

Konto 

Wir sind also bereits bei über CHF 108'000 angelangt. Wenn ich hier einmal Tacheles reden darf:Ich hoffe schwer, dass du mit 35 mehr als CHF 12'000 auf deinem Sparkonto hast.

Nicht rückzahlungspflichtiges, unverzinsliches Darlehen

Vorhin habe ich geschrieben, du darfst keine Schulden machen, um das Eigenkapital aufzubringen. Es gibt allerdings eine Ausnahme: Ein nicht rückzahlungspflichtiges, unverzinsliches Darlehen. Damit ist keine Schuld im eigentlichen Sinne gemeint, sondern einfach ein Darlehen, das du nicht zurückzahlen musst. Dafür kommen mir genau zwei Gruppen in den Sinn: Deine Eltern und deine Grosseltern.

Da Hauseigentum schon immer der grosse Traum von vielen Familien in der Schweiz war, sind viele Eltern bereit, hier ihren Kindern finanziell auszuhelfen und ihnen einen Beitrag an das Eigenkapital beizusteuern. Der Clou an der Geschichte ist aber, dass es weder rückzahlungspflichtig sein, noch verzinst werden darf. Auf deutsch: Wir reden hier von einer Schenkung, einem Erbvorbezug. Falls du Geschwister hast, empfehlen wir euch, dieses Darlehen schriftlich festzuhalten.

Vorbezug Pensionskasse

Jetzt, wo die harten Eigenmittel erfüllt sind, kannst du also auch Geld aus deiner Pensionskasse beziehen. Wieviel Geld du bereits in deiner beruflichen Vorsorge angesammelt hast, kann sehr variieren. Gut möglich, dass du hier bereits über CHF 40'000 angespart hast. Von 25 bis 34 sparst du nämlich, mit deinem Arbeitgeber zusammen, mindestens 7% deines versicherten Lohnes in der Pensionskasse.

Gemeinsam kaufen

Es ist übrigens auch nicht verboten, gemeinsam ein Eigenheim zu kaufen. Wenn du also in einer stabilen, funktionierenden Beziehung bist, kannst du dir zusammen mit deiner besseren Hälfte ein Haus oder eine Wohnung kaufen. Dafür müsst ihr auch nicht verheiratet sein.

Wenn ihr gemeinsam Wohneigentum erwerbt, könnt ihr beide auf die Säule 3a, die Sparkonti und Pensionskasse zugreifen. Und das Beste: Zusammen erfüllt ihr auch viel einfacher die Voraussetzungen für die Tragbarkeit.

Bis bald,

FinanzFabio

Ps. Lass mir doch bitte ein Herz da, damit ich weiss, ich habe den Pfingstmontag sinnvoll verbracht!