Ist Wohneigentum wirklich eine Verbindlichkeit?
Cools Profil! 🙂
Danke, cooli Website 🙂 mit starkem Content! Ussert bim Eigeheim.
😀 Was stört di?
Die Konversation ging weiter und es folgten ein paar Sprachnachrichten auf Instagram. Der Kern der Frage: Ist ein Eigenheim eine Verbindlichkeit oder ein Vermögenswert? Angefeuert wird das ganze noch von einem Beitrag
Was dich in diesem Beitrag erwartet
Vermögenswerte und Verbindlichkeiten
Die Definition von Vermögenswerten und Verbindlichkeiten ist sehr einfach.
Vermögenswerte bringen dir Essen auf den Tisch und Verbindlichkeiten fressen dich langsam auf.
Beispiel Vermögenswerte mit Aktien und ETF
In der Praxis heisst das, dass du immer die Wahl hast, wofür du dein Geld ausgibst. Du kannst dir Vermögenswerte anschaffen, zum Beispiel Aktien und ETFs die dir immer wieder Essen auf den Tisch bringen in Form von Dividenden und Kursgewinnen. Mit diesem passivem Einkommen kannst du dir viele schöne Dinge kaufen, ohne dafür zu arbeiten.
Beispiel Verbindlichkeiten mit einem Auto
Schaffst du dir allerdings Verbindlichkeiten an, dann ziehen dir diese langsam aber stetig die Kohle aus der Tasche. Und egal ob du arbeitest oder nicht, ob du den erworbenen Gegenstand brauchst oder nicht, er kostet dich einfach Geld. Perfektes Beispiel dafür wäre dein Auto. Kaufst du ein Auto wird es dich immer Geld kosten. Benzin, Versicherung, Strassengebühren, Vignette und so weiter. Selbst wenn du dich entscheidest, dass Auto nicht mehr zu fahren, dann kostet es dich Geld, nur damit es rumstehen darf. Parkplätze sind ja bekanntlich nicht gratis. Mietest du einen Tiefgaragen Parkplatz bist du schnell mal bei CHF 130 im Monat. Sind im Jahr doch wieder CHF 1'560 - wie gesagt, damit es einfach irgendwo rumstehen darf.
Alles klar soweit? Wunderbar. Wenn du die Grafiken so anschaust, wo setzt du dann dein Eigenheim ein? Richtig, bei den Verbindlichkeiten. Case closed? Nicht ganz.
Das Eigenheim ist eine Verbindlichkeit - oder so ähnlich
Ein Dach über dem Kopf brauchen wir alle. Welche Alternativen haben wir zu einem Eigenheim? Das erste was dir jetzt wohl durch den Kopf geht, verständlicherweise, wäre eine Wohnung zu mieten. Hier diskutieren wir keine Sekunde darüber, ob es ein Vermögenswert oder eine Verbindlichkeit ist.
Wieso tun sich jetzt also viele so schwer, ihr Eigenheim als Verbindlichkeit einzugestehen? Ich denke zum einem sind wir in der Schweiz einfach so erzogen worden: "Spare fleissig und kaufe dir ein Haus, Miete ist rausgeworfenes Geld." Zumindest höre ich mein Vater heute noch in den Ohren, ich soll zu Hause bleiben und niemals ausziehen, ausser ich kaufe mir eine Wohnung.
Das Problem liegt darin, dass wir für unser eigenes Dach über dem Kopf so oder so eine Verbindlichkeit eingehen müssen. Egal ob wir ein Eingenheim besitzen, eine Wohnung mieten, in einem Hotel übernachten oder in einem Camper übernachten - es kostet dich immer Geld. Ergo ist es eine Verbindlichkeit.
Jetzt kannst du diese verschiedenen Wohnformen aber einander gegenüber stellen. Was macht mehr Sinn?
Was kostet mich ein Eigenheim vs. was bezahlst du an Miete
Als Mieter ist es simpel auszurechnen was du fürs wohnen bezahlst. Die Miete, die Nebenkosten und die Parkplätze. Das wars. Natürlich kommt hier noch Internet und TV dazu und andere dinge die du dir gönnst, aber diese Sachen würdest du auch als Eigenheimbesitzer bezahlen.
Lassen wir diesen Schnickschnack also mal weg und berechnen für die Miete eines Hauses CHF 2'200 im Monat. Im Jahr also CHF 26'400.
Als Eigentümer eines Hauses sieht die Rechnung etwas anders aus. Sagen wir das Haus kostet CHF 800'000, du hast bereits 35% anbezahlt, also schlappe CHF 280'000 und du hast eine 10 jährige Hypothek zu 1% abgeschlossen.
Natürlich habe ich hier ein Stark vereinfachtes Beispiel genommen. Die Amortisation habe ich absichtlich weggelassen, da dieses Geld nicht verloren geht, sondern nur deine Schulden schmälert.
Als Hauseigentümer sparst du also auf den ersten Blick CHF 13'200. Was, glaub mir das war jetzt Zufall, genau die Hälfte ausmacht.
Wie gesagt, auf den ersten Blick. Jetzt geht die Diskussion nämlich weiter und wird sehr theoretisch und ist auch nicht mehr jedermanns Sache. Da du aber freiwillig diesen Finanzblog liest, gehe ich jetzt einfach mal davon aus es interessiert dich. Und wenn nicht, schau einfach dieses Video über den Erwerb von einem Eigenheim:
Opportunitätskosten
Geiles Wort oder? Aber was sind Opportunitätskosten genau? Und was haben sie mit der Frage zu tun, ob ein Eigenheim eine Verbindlichkeit ist?
Es sind rein theoretische Kosten. Wieviel Gewinn entgeht dir, wenn du mit Betrag xy A kaufst statt B. In unserem Fall gibt es zwei Beispiele dafür.
Die Opportunitätskosten des Eigenheims
In unserem Beispiel hat der Besitzer des schmücken Einfamilienhäuschen CHF 280'000 für sein Eigenheim anbezahlt. Diese CHF 280'000 hätte er aber auch in Aktien und ETF investieren können und über die nächsten 30 Jahre fette Kursgewinne und Dividenden einsammeln können. Fragen wir mal meinen Finanzrechner, wieviel das ausmachen würde:
CHF 280'000 x 7% über 30 Jahre = CHF 2'131'431.41
Ja da wäre ne schöne Summe zustande gekommen.
Aber wir müssen die Rechnung etwas abschwächen. Der Käufer spart ja jetzt CHF 13'200 jedes Jahr, die er ja auch investieren könnte. Sagen wir das was er jeden Monat spart, legt er auch an zu 7%.
CHF 1'100 x 7% monatlich über 30 Jahre = CHF 1'341'968.10
Unser Käufer könnte also mit der gesparten Miete einen Ertrag von CHF 1'341'968.10 erzielen.
Seine Opportunitätskosten sind also CHF 2'131'431.41 - CHF 1'341'968.10 = CHF 789'463.31. Hätte er das Geld also 30 Jahre lang angelegt, statt ein Haus zu kaufen, könnte er heute das Haus schon fast ohne Hypothek kaufen. Crazy. Und er musste in diesen 30 Jahren nie Geld für Renovationen ausgeben.
Steuern
Zum ganzen kommen jetzt aber noch Steuern dazu. Als Eigentümer einer selbstbewohnten Immobilie kommen in der Schweiz nämlich noch Steuern für den Eigenmietwert dazu. Das können jährlich gut CHF 3'000 bis 5'000 ausmachen. Fairerweise möchte ich hier hinzufügen, dass du die Dividenden auch im Einkommen versteuern musst.
Verkaufst du dein Haus und machst einen Gewinn, fallen hier Grundstückgewinnsteuern an. Nach 30 Jahren sind diese je nach Kanton zwar nicht mehr allzu hoch, trotzdem ein Dämpfer wenn du bedenkst, dass die Kursgewinne der Aktien Steuerfrei sind.
Die gesamte Rechnung würde mit einem anderen Betrag sicherlich auch anders aussehen. Trotzdem, ein Eigenheim bleibt eine Verbindlichkeit. Dennoch habe auch ich mich für Wohneigentum entschieden. Manchmal kannst du an einen Traum einfach kein Preisschild hängen.
Bis bald,
FinanzFabio
Ps, lass mir doch ein Herzchen hier, an denen habe ich immer besonders Freude.
Hat dir dieser Beitrag gefallen?
13614 Kommentare
Kommentare sind geschlossen.
Hei Fabio nochmals danke für den Content! So wie du diesen Beitrag ausgearbeitet hast, kommt das Eigenheim fair weg! Ich fand besoders die Rechnung ab Ende sehr interessant 🙂 vielen Dank!
Hi Fabio, Wie immer super Content.
Genau wie du sagst “ Manchmal kannst du an einen Traum einfach kein Preisschild hängen.“ Was denkst du wie werden sich die Preisen von Immobilien in nächsten 10 – 20 oder 30 Jahren entwickeln. Ist es ein potential profitables Investitions Gebiet?
Hallo PG
Uf schwierige Frage. Ich denke Immobilien kannst du meistens für mehr Geld verkaufen, als du dafür bezahlt hast. Mein Tipp hierzu: Gewinn bei einer Liegenschaft machst du beim Kauf, nicht beim Verkauf.
Immobilien kaufen und verkaufen finde ich persönlich aber ein äusserst mühsames Geschäft und braucht zu viel Aufwand. Dazu kommen noch Gebühren und Steuern ohne Ende (Notar, Einkommenssteuern, Grundstückgewinnsteuern, usw). Das heisst nicht, dass Immobilien ein schlechtes Geschäft sind, ich halte es aber hier lieber wie bei Aktien und ETF. Wenn ich sie kaufe, dann vermiete ich sie. Sprich im August/September wird mein Bau fertig sein und kann ich das erste Mal eine Renditeleinheit vermieten. Ich habe nicht vor, diese in den nächsten 20 Jahren wieder zu verkaufen. Genau so solltest du auch Aktien kaufen. Aber, und hier muss ich nochmal auf die Steuern verweisen, sind Aktien um einiges attraktiver, da der Kapitalgewinn steuerfrei ist.
Hoffe ich konnte dir hiermit weiterhelfen.
Bis bald,
FinanzFabio
Hmm schade, nach deinem Satz mit der Warnung das es jetzt technisch wird habe ich deutlich mehr erwartet als nur eine kurze Milchbücheli Rechnung der Opportunitätskosten. Wo ist die Gegenüberstellung der Vermögenswerte nach den 15 Jahren? Wo sind Berechnungen über das notwendige Mindesteinkommen das man über die nächsten 15 Jahre zu halten hat? Wo sind Berechnungen im Falle einer Arbeitslosigkeit? Wo bei verschiedenen Verläufen der Hypothekenzinsen? Wo bei verschiedenen Szenarien der Wertentwicklung der Immobilie? Wo der Hinweis auf die erhöhten Zeit-Aufwände mit einer Immobilie? Wo die Berechnungen zu erhöhten Ausgaben wenn ein Jobwechsel ansteht? Ausserdem sind die 1% aus meiner Sicht zu niedrig da du noch Geld auf die Seite legen musst für anstehende Reparaturen und Ersetzungen weshalb ich da nochmals mit 1% rechnen.
Guten Abend Patrick
Witzige Email Adresse.
Die „Vermögenswerte“, wobei das Eigenheim ja kein Vermögenswert ist, sind über 30 Jahre gegenübergestellt.
Das nötige Mindesteinkommen hat in diesem Fall nichts mit der Wertentwicklung der Immobilie oder von Aktien zu tun. Diese steigen oder fallen unabhängig von deinem Lohn.
Arbeitslosigkeit dasselbe. Du wirst nicht sofort aus deinem Haus geschmissen, nur weil du keinen Job hast. Solange deine Hypothek noch läuft, interessiert das in der Praxis kein Schwein. Im Falle der Pensionierung kann es sein, dass sie eine neue Trabarkeitsberechnung anstellen.
Verschiedene Hypozinsen können berechnet werden, aber für jeden Zinssatz eine Rechnung zu machen sprengt den Rahmen eines Blogbeitrages. Das gleiche mit verschiedenen Szenarien der Wertentwicklung.
Der erhöhte Zeitaufwand müsste man wohl wieder unter Opportunitätskosten einstufen. Denke der Aufwand aktiv seine Aktien zu managen kommt dem etwa gleich.
Was du mit höheren Ausgaben bei einem Jobwechsel meinst weiss ich nicht. Hast du da ein Beispiel?
Die 1% sind gang und gäbe. Wer eine neue Immobilie baut, hat in den ersten Jahren nie 1%. 1% von einer Million sind übrigens schon CHF 10’000. Wenn du die wirklich auf die Seite legst, kannst du nach 3 Jahren bereits eine neue Heizung einbauen. 1% ist also mehr als genug. Banken gehen sogar soweit und rechnen noch 0.7% in die Tragbarkeit.
Deine Inputs sind alle anti-Eigenheim und pro-Aktien. Was dieser Beitrag so oder so aufzeigt. Aber nochmal: manchmal kann man an einen Traum einfach kein Preisschild hängen. Übrigens ist mir aktuell ein Fall bekannt, deren Eigenheim noch nicht einmal fertig gebaut wurde und eine erste Schätzung bereits eine Wertsteigerung von über 20% ergab. Damit hatte auch niemand gerechnet.
Mit einem Blogbeitrag wirst du nie alle Eventualitäten abdecken können. Das ist auch nicht mein Ziel. Ich will den Lesern mit meinen Überlegungen und Gedankengängen nur weitere Sichtweisen aufzeigen und sie dazu anregen, selbst über ein Thema nachzudenken. Als Finanzblogger sehe ich als meine Aufgabe, finanzielle Bildung zu verbreiten, nicht nur zu sagen, so und so ist es.
Happy weekend und bis bald,
FinanzFabio
Vielen Dank für deine ausführliche Antwort, es war dir wohl nicht entgangen das ich stark Pro-Mieten bin 🙂
Einen wirklichen Zeitaufwand haben wir ja mit den Aktien heutzutage nicht mehr, ist ja alles im World ETF drinnen 🙂
Das Mindesteinkommen bezog sich natürlich vor allem darauf ob man die Immobilie noch behalten darf oder ob die Banken zusätzliche Sicherheiten verlangen und man vor dem Rauswurf steht. Dieses Risiko könnte man mit zusätzlich liquidem Geld auf dem Sparkonto aufwiegen womit aber wieder die Opportunitätskosten steigen. (Abzahlen will man die Wohnung ja nicht um nicht mehr Steuern zahlen zu wollen nehme ich jetzt einfach mal an)
Die Aufwände bezüglich des Jobwechsels sind in der Tag ein wenig nebulös beschrieben. Ich meinte damit vor allem wenn der neuen Job 100km weit weg ist und die gekauften Immobilie kurzfristig verkauft werden muss.
1% oder mehr – Da haben wir wohl einen anderen Risikoappetit.
Meine Kritik kommt vor allem deswegen weil ich denke das nicht alle Kosten aufgezählt werden und sich deshalb das Wohneigentum noch zu positiv dargestellt wird.
Hallo Patrick
Ja da ist ja auch ok, wenn man pro Mieter ist. Jedem das seine 🙂
Eine Bank kann dich wie gesagt auch nicht einfach rauswerfen. Bei einer Festhypothek schaut das auch niemand mehr an bis zum Ablauf.
Das Mit den Steuern ist übrigens so ein typischer Bankenblödsinn. Die Zinsen sind so tief, da holst du garnichts mehr raus an Steuern. Dann lieber Schuldenfrei ein Haus besitzen. Denk daran, Einkommenssteuern sind in Prozenten, Vermögenssteuern in Promillen.
Risikoapptit ist wohl das falsche Wort. Grundsätzlich weiss man wie lange eine Heizung, ein Dach oder Fenster ca. halten. Da vergehen schon ein paar Jahrzehnte.
Eigenheim hat defintiv seine Vorteile, wer aber Konsequent sein Geld in Aktien investiert macht aber auf jedenfall den besseren, was mein Blogbeitrag auch aufzeigt. Aber hey, warum nicht beides 🙂
Liebe Grüsse
FinanzFabio
Hallo Fabio, danke für den Beitrag, welcher sehr spannend ist.
Übersehe ich etwas oder hast du die Wertsteigerung der Immobilie nicht mitkalkuliert?
Du rechnest ja mit 7% bei Aktien, was ja Dividenden und Wertsteigerung der Aktie miteinbezieht.
Somit müsstest du fairerweise auch die Wertsteigerung der Immobilie in deine Berechnung einbringen, welcher in den letzten 30 Jahren definitiv viel mehr als 100% war..
Danke für dein Feedback.
Lg
Stefan
Hallo Stefan
DU hast Recht, habe ich nicht mit eingerechnet. Immobilien sind speziell die letzten 10 Jahren angestiegen, nicht zwingend die letzten 30 Jahre. Das macht die Berechnung etwas schwieriger. Dazu müsste man vom Gewinn wieder alle Zinsen und Ausgaben in dieser Zeit abziehen. Das geht auch gerne vergessen wenn dir jemand erzählt, er habe 200k an seinem Haus verdient. Aber ja, schreit nach einem neuem Blogbeitrag. Danke für den Hinweis!
Bis bald,
FinanzFabio
Hallo Fabio,
herzlichen Dank für deine Antwort. Ich habe die 30 Jahre lediglich genommen, da du diese Zeitspanne bei den Aktien verwendet hast. Grundlegend reden wir von einer extremen Wertsteigerung in den letzten 20 Jahren im Immobiliensektor.
Ich bin gespannt auf deinen neuen Blogbeitrag, welcher wohl die Differenz sehr relativieren wird.
Liebe Grüsse
Stefan
Hey Fabio
Super Artikel, dass mit den Opportunitätskosten des Eigenkapitals vergessen oder unterschlagen die Meisten, die ich kenne und rechnen sich die Immobilie schön. Mich beschäftigt zur Zeit der Gedanke: Wie sieht die Rechnung aus wenn, man für eine Immobilie seine Vorsorgegelder (Pensionskasse) verwenden würde? Hast du das mal genauer betrachtet? So könnte man wenigstens ein wenig beeinflussen wo diese Gelder hinfliessen. Ich bezweifle immer mehr, dass mein Geld dort gut aufgehoben ist. Speziell bei Pensionskassen die Säule 3a kann man ja wählen. Zum einen sind die Renditen nicht gut und der Umwandlungssatz wird von Jahr zu Jahr nach unten korrigiert. Wer weiss da noch was am Ende übrig bleibt?
Hi Simon
Nein ich habe es nicht im Detail berechnet aber ja, ich bin da ganz bei dir.
Bis bald,
FinanzFabio
Hallo Fabio. Ich bins nochmal. Meiner Meinung nach müssten bei den Opportunitätskosten des Hausbesitzers noch die anfängliche Eigenkapital für das Haus abgezogen werden. Das Geld ist ja nicht weg. Hast du dies bewusst weggelassen oder habe ich etwas übersehen? Ist jedoch nur ein Detail.
Viel wichtiger finde ich es aufzuzeigen, dass der Hausbesitzer trotz eines Investments von insgesamt CHF396000.- (CHF13200.- über 30 Jahre) den Mieter mit einem Einmalinvestment von CHF280000.- nicht mehr einholt. Es könnte daher sinnvoll sein sich erst um den Aufbau des Depots und später um das Eigenheim zu kümmern. Es kommt natürlich wie immer auf seine Ziele an. Wenn dein Ziel das Eigenheim ist, ist diese überlegung hinfällig.
Deinen Slogan: „Mir redäd über Gäld“, finde ich übrigens super. Mich erstaunt es immer wieder wie verklemmt wir Schweizer bei diesem Thema sind und vergessen wie wichtig es ist.
Hi Simon
Fair point, die CHF 280’000 müsste man noch abziehen.
Aber ja, ein theoretisches Beispiel mit vielen variablen Faktoren. Heute zum Beispiel kostet eine 10 jährige Hypothek 2.5%. Was mieten wieder sehr viel attraktiver macht.
Bis bald,
FinanzFabio