Werterhaltende Renovationen planen
Wer eine ältere Liegenschaft kauft, sollte zwingend seine Renovationen planen. Nicht nur wann welche fällig sind, sondern auch wie sie steuerlich am besten abgesetzt werden. Das Steueramt unterscheidet zwei Arten von Renovationen. Wertvermehrende und werterhaltende Renovationen.
Grundsätzlich ist die Unterscheidung einfach. Gehen wir von einer Liegenschaft aus, die 20 Jahre alt ist und von einem jungen Ehepaar, kurz vor 30, gekauft wird. Eine ältere Liegenschaft zu kaufen hat durchaus seinen Reiz, auch finanziell. Sie sind meist günstiger zu haben als Neubauten und man kann durch die anstehenden Renovationen viel Geld sparen.
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Wertvermehrende Renovationen
Da die Liegenschaft jetzt doch schon ein paar Jahre auf sich hat, ist es an der Zeit, die Küche zu renovieren. Jetzt wird der Kühlschrank durch ein Food Center ersetzt. Ein neuer Kühlschrank kriegt man für CHF 1'000. Das Food Center schlägt aber mit mindestens CHF 2'000 zu buche. Das Steueramt ist sich diesem Umstand bewusst und teilt die Rechnung auf. CHF 1'000 werden als werterhaltende Renovation vom steuerbarem Einkommen abgezogen, die anderen CHF 1'000 werden als wertvermehrend verbucht. Alle wertvermehrenden Investitionen werden bei einem Kauf vom Gewinn abgezogen. Dadurch wird die Grundstückgewinnsteuer reduziert. Kurz gesagt, wertvermehrende Renovationen lohnen sich aus steuerlicher Sicht erst bei einem Verkauf. Aber, je nach Haltedauer, lohnen sie sich sehr. Die Grundstückgewinnsteuer ist abhängig davon, wie lange du im Besitz der Liegenschaft bist. Hier siehst du, wie hoch die Steuern je nach Haltedauer sind.
Werterhaltende Renovationen
Die werterhaltenden Renovationen sind einfach erklärt. Alles was gleichwertig ersetzt wird, kann vom steuerbarem Einkommen abgezogen werden. Wird das Badezimmer in dem Haus quasi 1:1 erneuert für CHF 15'000, kann es abgezogen werden und das junge Eherpaar spart sehr viel an Steuern.
Gerad das macht ältere Liegenschaften so attraktiv. Durch den günstigeren Kaufpreis und der Möglichkeit, durch Renovationen Steuergelder zu sparen, lohnt es sich, diesen Objekten eine Chance zu geben. Renovationen im voraus planen, über zwei bis drei Jahre, damit holst du noch einmal einen steuerlichen Vorteil raus, in dem du über mehrere Jahre weniger Steuern bezahlst.
Platzmangel als Chance
Weiter müssen wir uns damit abfinden, dass wir einfach zu wenig Platz in der Schweiz haben. Nicht jeder kann ein neues, frei stehendes Einfamilienhaus aufstellen. Dazu fehlt uns schlicht und eifach der Platz. Die Häuser, welche jetzt noch gross Land haben, sind nunmal einfach schon älter.
Wichtig ist, das du im voraus abklärst, welche Möglichkeiten dir die Liegenschaft noch bietet. Vielleicht kannst du einen Anbau machen, eventuell sogar die Liegenschaft um einen ganzen Stock erhöhen. Welche Einschränkungen hast du auf dem Land? Ist es eine Landwirtschaftszone? Ist die Ausnutzungsziffer schon komplett aufgebraucht? Dies sind alles wichtige, nicht zu unterschätzende Faktoren, die du beim kauf beachten musst.
Schon öfter war ich erstaunt, was man aus diesen alten Häusern noch rausholen kann.
Natürlich kann man dies nicht alles wissen als Laie. Hier würde ich mir zwingend Hilfe von einem Experten holen. Anbieter gibt es viele, zum Beispiel Lüscher & Odermatt.
Auch bei der Finanzierung einer älteren Liegenschaft und den kommenden Renovationen gibt es viel zu beachte. 1. braucht du Eigenkapital und 2. muss die Tragbarkeit stimmen. Hier können wir von FinanzFabio dir weiterhelfen.
-Fabio