Welche Kosten bei Wohneigentum anfallen
Welche Kosten fallen bei Wohneigentum an? Diese Woche habe ich einen Artikel gelesen, der besagt, das man als Wohneigentümer 18% günstiger wohnt. Grundsätzlich glaube ich zur Zeit auch, dass wir als Eigenheimbesitzer günstiger Leben. Doch nur die Hypothek mit der Miete zu vergleichen, ist eine sehr schlechte Idee.
Kosten bei Wohneigentum
Fangen wir ganz am Anfang an. Bei Kauf selbst. Und ich rede jetzt nicht davon, dass wir einen Immobilienmakler beauftragen, uns eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Aber mit jedem Immobilienkauf wird ein Gang zum Notar fällig. Als Beispiel nehmen wir eine 3.5 Zimmer-Wohnung. Kaufpreis inkl. zwei Parkplätze: CHF 660'000. Der Notar kostet im Schnitt ca. ein Prozent. Sind also CHF 6'600. Diese Kosten werden aber mit dem Verkäufer fiftyfifty geteilt. Für den Käufer also CHF 3'300. Die Kosten sind einmalig. Ausser beim Verkauf dann bezahlt er wieder 0.5% vom Verkaufspreis.
Der Käufer nimmt jetzt eine Hypothek auf von CHF 500'000. Dafür bezahlt er einen Hypothekarzins von einem Prozent im Jahr. Sind also CHF 5'000. Das klingt jetzt nicht nach viel. Ist es auch nicht. Aber nur weil die Hypozinsen momentan wirklich sehr tief sind. Doch zu den Kosten bei Wohneigentum gehören auch die Nebenkosten. Hier sind dies ca. CHF 500 pro Monat, also CHF 6'000 pro Jahr.
Wie das mit der Amortisation funktioniert, habe ich dir hier ja bereits erklärt. In diesem Fall amortisiert der Käufer CHF 6'000 indirekt über ein Säule 3a Konto.
Zum Schluss kommen noch die Mehrsteuern durch den Eigenmietwert. Der Eigenmietwert wird deinem steuerbarem Einkommen hinzugerechnet, weil du ja theoretisch Geld damit verdienen könntest, wenn du deine Wohnung vermietest. Absoluter Schwachsinn. Wird wirklich an der Zeit, dass wir diesen abschaffen. Aber dazu in einem anderem Artikel mehr. Anyway, durch diesen Eigenmietwert bezahlt der Käufer zukünftig CHF 3'000 mehr Steuern. Das ist doch eine Stange Geld.
Rechnen wir also zusammen:
Notar: CHF 3'300
Hypozins: CHF 5'000
Nebenkosten: CHF 6'000
Amortisation: CHF 6'000
Eigenmietwert: CHF 3'000
Total: CHF 23'300
Im ersten Jahr bezahlt der Käufer also CHF 23'300. Ab dem zweiten Jahr werden es noch CHF 20'00o sein jedes Jahr.
Vergleich Miete und Eigenheimkosten
Ich weiss, dass die Wohnung zuerst für CHF 2'550 pro Monat, inklusive zwei Parkplätze vermietet wurde. Im Jahr also CHF 30'600. Im ersten Jahr macht das also eine Differenz von CHF 7'300 (23.86%) aus. Ab dem zweiten Jahr sogar CHF 10'300 (33.66%). Soweit so gut, es sind sogar mehr als die 18% im oben erwähnten Artikel.
Wir dürfen hier aber einige Komponenten nicht vergessen. Der neue Eigentümer hat CHF 160'000 für die Wohnung anbezahlt. Das Geld könnte er auch in Aktien investieren und einen positiven Cashflow durch Dividenden generieren und mit dem Kursgewinn der Aktien eine nette Rendite einfahren.
Weiter weiss der neue Eigentümer nie, wann grössere Renovationen anstehen und wann etwas ersetzt werden muss. Steigt die Waschmaschine beim Mieter aus, kann er den Vermieter anrufen und sie wird hoffentlich innert weniger Tagen ersetzt - gratis.
Grössere Renovationen wie ein neues Bad oder eine neue Küche fallen in der Regel nach 25 bis 30 Jahren an. Das wird dann wieder richtig teuer. Hier müssen schnell einige zehntausend Franken in die Hand genommen werden.
Noch einmal möchte ich erwähnen, dass die Hypozinsen wirklich sehr tief sind. Wenn diese sich schon nur von einem auf zwei Prozent erhöhen, sieht die ganze Rechnung wieder total anders aus.
Versteh mich nicht falsch. Ich bin ein grosser Befürworter von Eigenheim. Aber sei nicht Blind was die Kosten bei Wohneigentum ausmachen. Plane voraus.
Welche Kosten haben dich bei deinem Eigenheim überrascht? Schreib mir.
-Fabio