Eigen­heim kaufen – Du hast mehr Eigen­ka­pi­tal als Dir wohl bewusst ist

6. Oktober 2018

Eigenheim und Immobilien

Die Schweiz ist ein Land der Mieter. Das war schon immer so und wenn ich mir die Immobilienpreise so anschaue, bleibt das wohl auch so. Trotzdem möchte ich Dir helfen ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung zu kaufen. Beginnen wir beim Eigenkapital.

Beim Immobilienkauf gibt es zwei Hürden zu meistern: die Tragbarkeit und das Eigenkapital.

Zur Tragbarkeit will ich heute eigentlich nicht viel sagen. Kurz: Die Geldgeber, Banken und Versicherungen rechnen mit 5% und nicht mit den marktüblichen Prozenten. Dazu rechnen sie noch 1% Nebenkosten und eine allfällige Amortisation mit ein. Das ganze darf dann nicht mehr als einen Drittel deines Einkommens ausmachen. Das ist eigentlich bereits die zweite Hürde und nicht die erste.

Nachtrag 04.08.2019: Wie berechne ich die Tragbarkeit

Eigenkapital

Was Du zuerst einmal liefern musst sind 20% Eigenkapital.

Nehmen wir als Beispiel eine Wohnung für CHF 600‘000. Müssen ja nicht immer gleich Häuser für eine Million aufwärts sein.

Harte Eigenmittel

Also CHF 600‘000 Kaufpreis. Du musst mindestens CHF 120‘000 auf der hohen Kante haben. Die gute Nachricht ist, die müssen nicht alleine auf deinem Bankkonto sein. Nur 10% vom Kaufpreis müssen sogenannte harte Eigenmittel sein. Also CHF 60‘000. Dazu zählt dein Bank- oder Postkonto und das ganze Guthaben auf deinem Säule 3a Konto bei der Bank. Versicherungspolicen sind etwas komplizierter. Mir ist klar, dass CHF 60‘000 nicht wenig ist. Aber mal im Ernst, ein bisschen etwas musst Du schon bringen. Und hey, soviel ist es dann doch wieder nicht. Wenn Du schon nur seit fünf Jahren deine Säule 3a voll einbezahlt hast, ergibt dies schon CHF 33‘840, die Du aufwenden kannst.

Jetzt fehlen noch CHF 26‘160 für die harten Eigenmittel. Die sollten sich aber wirklich auf deinem Bankkonto befinden.

Pensionskassenbezug

Woher nehmen wir die restlichen CHF 60‘000? Dafür brauchen wir Deinen Pensionskassenausweis. Irgendwo auf diesem steht etwas wie Altersguthaben, Vorbezug für Wohneigentum, Kapital – diese Zahl sagt aus, wieviel Geld sich in Deiner Pensionskasse angehäuft hat.

Es ist möglich, dass Du mit 30 Jahren schon etwas zwischen CHF 30‘000 bis CHF 60‘000 angespart hast. Natürlich kann es auch weniger sein, aber der Durchschnitt sollte dies bereits erreicht haben.

Sind es CHF 60‘000 dann haben wir die CHF 120‘000 schon zusammen. Ist es weniger und Dein Bankkonto und das Guthaben auf der Säule 3a können den Rest auch nicht auffüllen, müssen wir weitere Gelder auftreiben.

Flüssige Mittel

Aktien, ETF, Fonds, dies alles kann in kurzer Zeit zu Geld gemacht werden. Hoffentlich werden sie mit Gewinn aufgelöst.

Darlehen der Familie

Sind keine weiteren Vermögenswerte vorhanden, gibt es noch eine Möglichkeit: La Famiglia. Nein, nicht die italienische Mafia. Deine Familie. Eltern und Grosseltern sind häufig gewillt, den Kindern und Enkelkindern ein Darlehen oder ein Erbvorbezug zu gewähren.

Ganz wichtig bei einem Darlehen ist, dass Du der Bank sagst, es handelt sich um ein unverzinsliches, nicht rückzahlungspflichtiges Darlehen. Also im Klartext: Ja es ist ein Darlehen, aber eigentlich ist es eine Schenkung. Ob das jetzt stimmt oder nicht lassen wir einmal bei Seite. Doch diese Wortwahl ist wichtig, ansonsten akzeptiert die Bank die Gelder nicht als harte Eigenmittel und die Tragbarkeit wird weiter belastet.

Tragbarkeit

Da ist sie wieder, die verdammte Tragbarkeit. Hast Du die Hürde des Eigenkapitals gemeistert, muss dein Lohn noch stimmen. Sprich selbst wenn Du CHF 120‘000 erbst, heisst es noch lange nicht, dass Du eine Hypothek von der Bank erhältst.

Was nun? Bist Du verheiratet oder kaufst Du die Wohnung mit Deinem Partner oder Partnerin zusammen, werden beide Einkommen in die Tragbarkeit gerechnet. Das reicht bei den meisten dann auch aus.

Gib nicht auf

Ich konnte Freunden aber auch schon helfen, welche die Tragbarkeit nicht ganz erfüllen und das Eigenkapital nicht bei ganz 20% liegt. Gib nicht einfach auf, wenn die Parameter noch nicht ganz erfüllt sind. Auch ich kann aus Null nicht 20% machen – dennoch kann ich Dir helfen, dass die Bank ein Auge zu drückt. Schreib mir!

-Fabio