Was passiert, wenn du eine Wohnung verkau­fen willst

7. Januar 2020

Eigenheim und Immobilien

"Ja Grüezi min Name isch xy vo Immoblabla. Ich han ehri superschön Wohnig gseh wo Sie uf nabhome."

"Guete Tag. Sind Sie en Makler?"

"Ja genau! Chönt ich dWohnig mal go aluege cho? Hätte Sie besser am Mittwoch oder am Donstig Ziit?"

"Ich denke, ich bruche kein Makler, danke."

Und so verlief meiner gaaaaaanzer Tag gestern. Unglaublich wieviele Makler sich nur ein paar Minuten nach Veröffentlichung meiner Verkaufsanzeige bei mir meldeten. Eine Wohnung verkaufen braucht also vor allem Nerven.

Warum ich (noch) keinen Makler beauftrage

Immobilienmakler haben einen tollen Beruf. Sie sind viel unterwegs, treffen Menschen die entweder Häuser und Wohnung kaufen oder verkaufen wollen, sie werden für ihr Fachwissen geschätzt und stehen den Kunden bei einem sehr emotionalen Thema zur Seite.

Ja Liegenschaften, zumindest selbstbewohnte, sind ein emotionales Thema. Ich wünschte mir, unsere Vorsorge wäre so emotional, dann würden sich Herr und Frau Schweizer viel früher viel mehr Gedanken darüber machen. Anyway, beim Eigenheim kann jeder mitfühlen.

Als Immobilienmakler kannst du auch gutes Geld verdienen. Sehr gutes sogar. Es setzt natürlich voraus, dass du etwas zu verkaufen hast. Deswegen stürzten sich gestern gefühlt 100 Makler auf mich. Es ging so weit, dass ICH mein Handy in ein anderes Zimmer legte und es vor sich hin surren liess. Wer mich kennt weiss, dass kommt sonst nie vor.

Wieviel verdient ein Immobilienmakler

Die meisten Makler kriegen eine Provision für die verkauften Liegenschaften. Andere verlangen ein Stundenhonorar. Alle, die ich gestern am Telefon hatte, waren aber erfolgsorientiert. Sprich, sie werden nur bezahlt, wenn sie wirklich einen Käufer finden.

Die Provisionen sind unterschiedlich. 1% bis 3%. Das ist schon einmal ein ordentlich Spielraum, es kommt aber sehr auf das verkaufte Objekt an. Ich denke je günstiger die Liegenschaft, desto höher die Provision in Prozenten. Einige haben auch eine Mindestprovision. Eine Maklerin sagte mir gestern, ihre Mindestprovision sei CHF 20'000, was aber absolut gerechtfertigt sei, für ihre Arbeit. Ich liess das gestern unkommentiert.

Beispielrechnung anhand meiner Liegenschaft

Rechnen wir das ganze einmal durch. Meine Wohnung, inklusive zwei Parkplätzen, ist für CHF 685'000 ausgeschrieben. Rechnen wir mit 2.5% Maklerprovision, resultiert das in einem Betrag von CHF 17'125. Das heisst, ich müsste die Mindestprovision von CHF 20'000 bezahlen.

Ich weiss nicht, wie es dir geht, aber ich finde das ganz schön viel Geld.

Einen Monat versuche ich es selbst

Meine Wohnung möchte ich per August 2020 verkaufen. Ich habe also noch viel Zeit. Genug Zeit, um es selbst einen Monat ohne Makler zu versuchen. Verkaufe ich die Wohnung in der Zeit, habe ich also CHF 20'000 gespart.

Witzig finde ich an dieser Stelle übrigens die Argumentation der Makler. Man könne die Wohnung ja einfach teurer verkaufen, dann bezahle ja der Käufer die Provision. Amigo - wenn ich die Wohnung auch noch für CHF 20'000 mehr verkaufen kann, dann mache ich das auch selbst. Deine Dienstleistung kostet mich immer Geld, egal wer sie bezahlt

Bei solchen Aussagen frage ich mich dann immer, ob es Kunden gibt, die darauf anspringen.

Von den Profis lernen

Nach dem xten Makleranruf wurde ich aber tatsächlich neugierig. Was kann der Profi, was der Laie nicht kann? Ich meine, auf was schauen wir bei Inseraten, wenn wir etwas auf Ricardo oder Facebook Marketplace suchen? Genau, auf gute Fotos. Nun die kann ich ja selbst machen. Oder einen befreundeten Fotografen fragen. Kostet mich sicher weniger als CHF 20'000.

Mich rief also eine Firma an, die fairerweise sogar in der Nähe von mir ein Büro hatte, und fragte ob sie die Wohnung besichtigen dürfe. Ich sagte dem Herrn am Telefon, dass ich keinen Makler beauftragen möchte und ich daher den Sinn einer Besichtigung nicht sehe. Er blieb hartnäckig und ich hörte schon Philipps Stimme in meinem Kopf: NEIN! Doch ich war, wie bereits erwähnt, neugierig. Ich wiederholte mich, dass ich nicht vorhabe jemanden für den Verkauf meiner Wohnung zu beauftragen, willigte aber für eine Besichtigung ein.

Nach ca. 40 Minuten rief mich eine Dame von derselben Maklerbude an. Sie sei die zuständige Maklerin und wolle den Termin noch einmal bestätigen. Fairerweise muss ich sagen, dass ich sowas extrem professionell finde. Ich erklärte der guten Frau noch einmal, dass ich nicht beabsichtige ein Maklermandat zu unterschreiben und auf keinen Fall ihre Zeit verschwenden möchte. Sie meinte das sei kein Problem, sie komme gerne vorbei. Na dann.

Immobilienmaklerin vs. Hr. Marchesin

Sie war ein Profi. Durch und durch. Zumindest ein Verkaufsprofi. Sie beherrschte das Einmaleins der Verkaufsgesprächführung. Sie fing mit einer beliebten Frage an: "Was erwarte Sie von einem Makler?" Ich lächelte in mich hinein und überliess Hr. Marchesin die Gesprächsführung. Die Argumente wurden höflich aber bestimmt entwaffnet.

Zwischen den Zeilen stellte ich die Fragen, welche mich interessierten, nämlich ob sie einschätzen könne, ob mein Verkaufspreis von CHF 685'000 realistisch sei. Natürlich müsse sie das noch berechnen. Ein paar Minuten später argumentiere auch sie, man könne die Wohnung ja teurer verkaufen und somit den Käufer die Provision bezahlen lassen. Nun wusste ich, dass mein Preis sicher fair war, sogar noch Luft nach oben hat. Weiter interessierte mich, was die Makler nun anders machen. Siehe da, professionelle Fotos. Aber sie zeigte mir auch einen 3D Plan vom Grundriss einer Wohnung. Das bietet nur ihre Firma an. Die Idee war grossartig. Es sah wirklich super aus. Die Idee war grossartig, habe ich mir gespeichert. Dazu später mehr.

Mit was jeder Makler wirbt, auch die gute Frau, ist eine Datenbank von interessierten Käufer. Sie zeigte mir ein A4-Blatt voll mit Namen von bereitwilligen Käufern, die perfekt auf meine Wohnung passen würden. Hätte nicht gedacht, dass man in zwei Stunden so viele passende Käufer aus einer Datenbank ziehen kann, für eine Wohnung die sie noch nie gesehen haben

Sie erzählte weiter von ihren Dienstleistungen, sie prüfen die Finanzierung, sie arbeiten mit einem Notar zusammen, sie führen die Verhandlungen usw. Ich fand immer noch keinen Mehrnutzen für meine Wohnung.

3D Grundrissplan

Die Idee mit dem 3D-Grundrissplan fand ich aber immernoch gut. Eine kurze Suche auf fiverr.com zeigte mir, dass man diese bereits ab CHF 10 machen lassen kann. Also immer noch weit weg von CHF 20'000.

Nachtrag 12. Januar 2020: mein 3D-Grundrissplan

Ich habe mich schlussendlich für ein Standard-Paket entschieden und nicht für das Basispaket. Hat mich CHF 22.37 gekostet. Ich bin mit dem Plan sehr zufrieden. Wie findest du ihn?

Wer braucht einen Immobilienmakler?

Dieser Beitrag soll die Immobilienmakler nicht in ein negatives Licht rücken. Überhaupt nicht. Für mich persönlich lohnt es schlicht nicht, aus folgenden Gründen einen Immobilienmakler zu beauftragen:

1. Ich habe Erfahrung mit Immobilien
2. Ich habe ein Netzwerk, dass sich mit Immobilien auskennt
3. Ich kann selbst beurteilen, ob interessierte Käufer eine Finanzierung bekommen
4. Ich habe viel Zeit, die Wohnung zu verkaufen
5. Der Preis der Wohnung ist fair
6. Angebot und Nachfrage in Staufen und Lenzburg ist gerade perfekt zum Verkaufen. Zurzeit gibt es in Staufen keine einzige Eigentumswohnung zu kaufen zur Zeit. In Lenzburg gibt es zwar ein paar, die im Verhältnis aber alle viel teuerer sind.

Natürlich bin ich als FinanzFabio hier ein wenig ein Spezialfall, da ich als Finanzplaner auch ein Grundwissen von Immobilien habe und gerade mitten im Bau eines Mehrfamilienhauses stecke.

Wer keine Zeit hat, sich nicht auskennt und eine Immobilie in einer sehr viel höheren Preisklasse verkaufen will, sagen wir ab einer Million aufwärts, für den macht es sicher Sinn, einen Immobilienmakler zu engagieren um die Wohnung zu verkaufen.

Meine Strategie ist einfach. Verkaufe ich die Wohnung nicht selbst innerhalb eines Monates, suche ich den Kontakt zu einem Immobilienmakler - und verhandle die Abschlussprovision. Ich halte dich auf dem Laufendem.

Wohnung verkaufen Strategie Teil zwei

Was ich auch mache, ist ein A4-Blatt gestalten, um es am Eingang des Gebäudes gut sichtbar aufzuhängen. Und das nicht nur in meinem Gebäude, sondern vor allem auch bei den Nachbarsgebäuden. Diese sind Mietwohnungen. Eventuell können sich einige heute ein Eigenheim leisten, wer es vor ein paar Jahren nicht konnten und denen es hier im Quartier gut gefällt. Auf dem A4-Blatt weisse ich auch auf, wieviel Eigenkapital der Käufer aufbringen muss und wie hoch die Tragbarkeit sein muss.

Bis bald,

-FinanzFabio

Nachtrag: was ich hier erwähnen möchte, die Immobilienmaklerin hat mich am Abend noch einmal angerufen, sie habe meine Wohnung geschätzt mit dem IAZI (ein Tool zur Berechnung von Immobilienpreisen von Wüst und Partner) und es sei also wirklich noch Luft nach oben. Danke für die Berechnung 🙂